Con l’art. 44 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182, entrata in vigore il 18 dicembre 2025, il legislatore ha introdotto una delle riforme più significative degli ultimi vent’anni in materia di circolazione degli immobili di provenienza donativa e successoria, modificando profondamente gli artt. 561, 562, 563, 2652 e 2690 del Codice Civile.
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato lo Studio n. 06-2026/C, approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 28 gennaio 2026, che analizza in modo sistematico la portata della riforma. Ne riassumiamo i profili più rilevanti per la clientela dello studio.
Il problema che la riforma risolve
Fino al 17 dicembre 2025, acquistare o finanziare con ipoteca un immobile proveniente da donazione comportava un rischio concreto: i legittimari del donante (figli, coniuge) potevano, dopo la sua morte, agire in giudizio per recuperare il bene anche nei confronti di chi lo aveva acquistato in buona fede e a titolo oneroso. Questa incertezza rendeva le provenienze donative problematiche per le banche e obbligava acquirenti e mutuatari a stipulare costose polizze assicurative (“donazione sicura”), spesso inutili e prive di reale copertura del rischio.
Cosa cambia oggi
La riforma elimina l’azione di restituzione del bene nei confronti dei terzi acquirenti a titolo oneroso. In concreto:
- Chi acquista un immobile già donato, o chi iscrive un’ipoteca su di esso, non potrà più essere chiamato a restituirlo ai legittimari del donante. La tutela di questi ultimi si trasforma da reale (recupero del bene in natura) a obbligatoria (diritto al risarcimento in denaro nei confronti del donatario).
- Le polizze “donazione sicura” non hanno più ragione di essere richieste: la protezione è ora garantita direttamente dalla legge.
- Anche i beni di provenienza successoria beneficiano di una maggiore stabilità: decorso un termine triennale dall’apertura della successione, le ipoteche iscritte dall’erede o dal legatario diventano insensibili alle azioni dei legittimari.
La disciplina transitoria: attenzione alle scadenze
Il discrimine temporale è l’apertura della successione (non la data della donazione):
- Per le successioni aperte dal 18 dicembre 2025 si applica integralmente il nuovo regime.
- Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, il vecchio sistema sopravvive solo se, entro il 18 giugno 2026, la domanda di riduzione o l’atto di opposizione sono stati notificati e trascritti. Decorso tale termine senza l’adempimento pubblicitario, il nuovo regime si estende anche alle successioni anteriori.
Conseguenze pratiche per chi compra, vende o richiede un mutuo
Grazie alla riforma, la provenienza donativa di un immobile non è più un ostacolo alla sua commercializzazione o alla sua bancabilità. Lo studio notarile continuerà tuttavia, come impone la deontologia professionale, a verificare la continuità delle trascrizioni e a evidenziare in atto l’origine liberale o ereditaria del bene, assicurando la massima tutela delle parti.
Per qualsiasi chiarimento sulla riforma o per una consulenza relativa a immobili di provenienza donativa o successoria, lo studio è a disposizione.
Fonte: CNN Studio n. 06-2026/C di G. Iaccarino, approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 28.01.2026 — CNN Notizie n. 32 del 18 febbraio 2026.
