Con la Risposta n. 86/2026, l’Agenzia delle Entrate chiarisce le regole di tassazione applicabili ai condòmini in caso di cessione di un bene di proprieta’ condominiale (come l’alloggio del portiere) in un edificio che ha beneficiato del Superbonus 110%. Il documento fornisce indicazioni operative sia sulla verifica delle cause di esclusione dall’imponibilita’ sia sulla determinazione del costo fiscale, con impatto diretto sugli atti notarili di compravendita.
Il quadro normativo
La Legge di Bilancio 2024 (legge n. 213 del 30 dicembre 2023, art. 1, commi 64-67) ha introdotto una nuova fattispecie di plusvalenza imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b-bis) del TUIR, applicabile alle cessioni a titolo oneroso di immobili che abbiano beneficiato degli interventi agevolati di cui all’art. 119 del d.l. 34/2020 (decreto Rilancio), convertito in legge n. 77/2020, qualora tali interventi si siano conclusi da non piu’ di dieci anni alla data della cessione. La disposizione si applica alle cessioni effettuate a decorrere dal 1 gennaio 2024.
Sono espressamente escluse dall’ambito applicativo della norma: (i) le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili acquisiti per successione; (ii) le plusvalenze relative ad immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione (o, qualora tra acquisto/costruzione e cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale minor periodo). Alle plusvalenze imponibili puo’ applicarsi l’imposta sostitutiva dell’IRPEF nella misura del 26 per cento, con opzione esercitabile direttamente in sede di atto notarile ai sensi dell’art. 1, comma 65, legge n. 213/2023.
L’art. 68, comma 1, TUIR disciplina la determinazione della plusvalenza come differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili oggetto di Superbonus fruito al 110% tramite sconto in fattura o cessione del credito: se gli interventi si sono conclusi entro cinque anni dalla cessione, le relative spese non rilevano tra i costi inerenti; se invece è trascorso un periodo superiore a cinque anni, solo il 50% di tali spese è computabile quale costo inerente.
Impatto pratico per imprese e persone fisiche
Con la Risposta n. 86/2026, l’Agenzia delle Entrate si pronuncia su un caso pratico di crescente frequenza: un condominio con oltre cento unita’ immobiliari, dopo aver eseguito lavori Superbonus sulle parti comuni con sconto in fattura, intende cedere a titolo oneroso l’ex alloggio del portiere (categoria catastale A/3), bene di proprieta’ condominiale. In sede notarile, la questione si pone sia per i condòmini-cedenti chiamati a dichiarare l’eventuale plusvalenza, sia per il notaio rogante tenuto a verificare l’applicabilita’ dell’imposta sostitutiva del 26 per cento.
Sul primo profilo – verifica delle cause di esclusione dall’imponibilita’ – l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, trattandosi di bene accessorio delle singole unita’ immobiliari, la verifica va condotta in capo a ciascun condomino con riferimento alla propria unita’ immobiliare principale. Ne consegue che il condomino la cui unita’ sia stata adibita ad abitazione principale per la maggior parte del periodo rilevante, ovvero che l’abbia acquisita per successione, non realizzera’ un reddito imponibile neppure sulla quota-parte della plusvalenza derivante dalla cessione del bene condominiale.
Sul secondo profilo – determinazione del costo fiscale – poichè i condòmini non hanno sostenuto un costo specifico e autonomo per la quota di parti comuni (avendo versato un unico prezzo comprensivo dell’intero immobile), l’Agenzia ammette il ricorso a una perizia giurata redatta da un professionista abilitato per determinare il valore storico dell’alloggio del portiere. Tale valore andra’ rivalutato in base all’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, ai sensi dell’art. 68, comma 1, ultimo periodo, TUIR. Questa soluzione riveste rilevanza pratica immediata per tutti gli atti di compravendita aventi ad oggetto beni condominiali in edifici che hanno beneficiato del Superbonus.
Il commento dello Studio
La Risposta n. 86/2026 fornisce un punto di riferimento interpretativo autorevole in un contesto normativo in continua evoluzione. Ai fini dell’atto notarile di cessione del bene condominiale, lo Studio raccomanda di verificare per tempo, in capo a ciascun condomino, la sussistenza delle cause di esclusione da imposizione, raccogliendo le relative dichiarazioni prima della stipula.
Per i condòmini che realizzano una plusvalenza imponibile, è opportuno valutare con anticipo l’opzione per l’imposta sostitutiva del 26 per cento, esercitabile direttamente in sede di rogito notarile ai sensi dell’art. 1, comma 65, della legge n. 213/2023, previa – ove necessario – redazione di una perizia giurata che attesti il valore storico dell’immobile quale base di calcolo del costo fiscale di partenza.
Il presente contenuto ha finalità informativa e non costituisce parere professionale. Per una consulenza personalizzata, si invita a contattare lo Studio Notaio Paola Casali di Milano al seguente link.
